Столичные власти возобновили борьбу со строительством незаконных мансард. Юристы рассказали "РБК-Недвижимости", какие документы необходимо подготовить и согласовать с госорганами для возведения надстроек, а также как легализовать уже существующую мансарду.

Фото: globallookpress/CHROMORANGE/Bilderbox

Строительство мансарды может улучшить жилищные условия собственников жилых домов или принести доход коммерческим организациям. Однако для этого необходимо четко понимать юридические процедуры, которые позволяют это сделать либо до начала строительства, либо после того, как произведено самовольное увеличение площадей. Кроме того, законодательство имеет ряд ограничений, которые не позволяют признать законность надстройки. Юристы проконсультировали проект "РБК-Недвижимость", как нужно вести себя во всех перечисленных случаях.

Как подготовить документы для строительства мансарды

По словам партнера компании CMS Ивана Гриценко, строительство мансарды - по сути, реконструкция здания, поскольку увеличивается количество этажей и меняется его высота. Градостроительный кодекс однозначно говорит, что надстройка здания - это реконструкция. Чтобы ее осуществить, необходимо разработать проектную документацию и согласовать ее в установленном законом порядке. С юридической точки зрения процедура получения разрешения на реконструкцию сравнима с получением разрешения на строительство.

Фото: depositphotos.com/davincidig

"Чтобы узаконить мансарду, необходимо составить план-проект надстраиваемого этажа. После того как он будет утвержден заказчиком, его необходимо передать для согласования и утверждения в органы префектуры - административно-техническую инспекцию, комитет по градостроительству и архитектуре, если здание находится в охранной зоне или относится к памятникам архитектуры, - в органы охраны культурного наследия, где необходимо получить разрешение на производство реконструкции. Для этого нужно собрать все возможные документы, которые вас попросят предъявить. Посетите ЖЭК, БТИ, санэпидемстанцию и расскажите там о ваших намерениях", - советует адвокат Андрей Комиссаров из коллегия адвокатов "Комиссаров и партнеры".

Легализация построенной мансарды

Прямого запрета в законодательстве на возведение мансард в жилых домах и коммерческих объектах в Москве нет. Также нет запрета и на то, чтобы узаконить уже возведенную мансарду. Это касается как обычных зданий, так и памятников архитектуры. Хотя с памятниками архитектуры все намного сложнее. Все изменения, связанные с памятниками, регулируются охранными обязательствами. Собственник здания (или арендатор) имеет возможность присоединить мансарду только в том случае, если историческое здание когда-то имело такую надстройку. При этом вариант с новой мансардой должен полностью соответствовать историческому виду, рассказывает руководитель отдела согласования перепланировок консалтинговой компании Анна Мишечкина.

Однако, как замечает Анна Мишечкина, сейчас органы (Москомархитектура и Мосжилинспекция), уполномоченные согласовывать уже возведенные надстройки либо те, которые могут быть возведены даже на обычных зданиях, отказываются это делать. "Возможно, это связано с тем, что часть москвичей против надстроек, и представители власти не хотят вступать в конфликтные отношения сразу после выборов", - комментирует она.

Чем может помочь суд

По словам адвоката Андрея Комиссарова, для процедуры "легализации" самовольной постройки необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности (мировой, районный) по адресу земельного участка. К иску необходимо приложить целый ряд документов, в числе которых: подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок; подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (акт обследования, документы из БТИ). Также нужно приложить документы, подтверждающие, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Запрет на оформление мансард в собственность

Фото: depositphotos.com/ pingvin121674

Если физическое или юридическое лицо не владеет участком, то узаконить надстройку невозможно. Об этом говорит ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку невозможно, если ее сохранение нарушает права или создает угрозу жизни или здоровью третьих лиц, например соседям, рассказывает Иван Гриценко.

Напомним, что власти Москвы возобновили борьбу с незаконно построенными зданиями, в том числе через судебные инстанции. Так, в отношении трех адресов районные суды вынесли решения о сносе. Это два дома на Новослободской улице, д. 62 и д. 4/19, стр. 1 и д. 3а, стр. 2 по Большому Златоустинскому переулку. Также департамент градостроительной политики Москвы сообщает, что дела еще по двум адресам в настоящее время находятся на рассмотрении в судах. Кроме того, столичные власти подготовили комплект документов для обращения в суд еще по 20 адресам незаконно возведенных мансард на крышах жилых домов в Центральном округе. Мансарды-объекты самостроя были выявлены на Сретенском бульваре, Мясницкой улице, Большой Ордынке, в Большом Трехгорном и Колокольниковом переулках, на Фрунзенской набережной.

Борьба Мосгорнаследия с незаконными пристройками

В течение 2014г. демонтирована незаконная мансарда на доме Пастернака в Оружейном переулке, д. 3, стр. 1., площадь которой составляла 385 кв. м. Там расположились японское кафе и французская блинная, а сама постройка появилась еще в 2002г. За демонтаж и восстановление кровли собственники надстройки должны будут заплатить городу 5 млн руб.

Объект культурного наследия регионального значения "Ансамбль доходной застройки, XVIII-XIX вв. - Жилой дом с лавками, 1821 г., 1836 г." по адресу: улица Покровка, д. 6, был надстроен мансардой, разрешительная документация на возведение которой на памятнике истории и культуры Мосгорнаследием не выдавалась.

Незаконные перепланировки грубо исказили исторический облик и объем здания, что привело к нарушению градостроительной характеристики объекта культурного наследия и к нарушению исторически сложившегося фронта застройки по улице Покровка. В 2013г. надстройка была признана самовольной, а собственников обязали восстановить исторический облик за свой счет.

Один из недобросовестных пользователей объекта выразил готовность произвести снос указанной мансарды за счет собственных средств. Он был проинформирован Мосгорнаследием о порядке проведения данных работ, а 22 августа 2014г. собственник представил на согласование в Мосгорнаследие конструктивный раздел проекта приспособления для современного использования и проект разборки существующей современной крыши. 12 сентября 2014г. вышеуказанная документация согласована Мосгорнаследием.

Еще один объект культурного наследия "Жилой дом Главсевморпути" (известный как "Дом полярников") на Никитском бульваре, д. 7б, был надстроен жилой мансардой собственником одной из квартир без оформления разрешительной документации. В результате строительных работ искажена целостность восприятия памятника и нанесен грубый ущерб объекту культурного наследия. Стоит отметить, что "Дом полярников" - один из знаковых образцов сталинского ампира. В результате обращения департамента культурного наследия в Пресненский районный суд города Москвы возведенная мансарда признана незаконной, а собственник обязан осуществить ее снос за свой счет.

Елена Лыкова

Как подготовить документы для строительства мансарды

Легализация построенной мансарды

Чем может помочь суд

Запрет на оформление мансард в собственность

Борьба Мосгорнаследия с незаконными пристройками

У нас с нашими соседями двухквартирный, кирпичный дом, с общим фундаментом и общей крышей, приватизированный и отдельными . Дому 40 лет. В июне 2013 года соседи, не спросив нашего согласия (разрешения) ни в устной и ни в письменной форме взяли перепилили крышу пополам и начали возводить свою крышу поперёк,т.е строить мансарду. Крыша над нашей квартирой перекрыта профнастилом ещё два года назад. На третий день этой стройки мы обратились в районную администрацию, к главе администрации Каменского района, Алтайского края. Глава района, выяснив всю незаконность строительства крыши, направил в этот же день главного архитектора района на место стройки.Главный архитектор района зафиксировал нарушение и с главой сельского совета выдал нашим соседям "ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения действующего законодательства", а нам было предложено обратится в Жилищную инспекцию,прокуратуру, в суд. Во все вышеперечисленные органы мы обратились и получили соответствующие документы, а соседи с не большими перерывами закончили свою стройку и никого и ничего не послушали. На первом заседании суда судья потребовала у наших соседей проектно-техническую документацию и разрешение, на что они ответили, что у них нет никаких документов. На следующих заседаниях присутствовал главный архитектор района и юрист администрации района, главный архитектор района в своём выступлении назвал нарушения совершённые нашими соседями(ответчиками), но судья сказала, что она никак не может определится с решением, потому-что нужна Техническая экспертиза и добавила, что как экспертиза решит, такое решение она и вынесет. Мы (истцы) пошли ей навстречу и заказали экспертизу. И вот она уже прошла, передана в суд, а на середину января назначено заседания суда. Но, прочитав и изучив эту экспертизу (у меня тоже высшее техническое образование), понятно даже не вооружённым глазом, что она практически выгораживает крышу соседей, а то что у нас внутри квартиры с обеих сторон (со стороны спальни и зала, как раз на стыках крыши) уже с августа месяца промокают стены сверху и до самого низа, отходят обои, вода от дождя льётся по всем окнам с обоих сторон (а плиты перекрытия бетонные, которые могут при плохих обстоятельствах принести угрозу жизни, так как на стенах с обоих сторон дома трещины только увеличиваются) и на наш земельный участок, размывает трубу центральной канализации, а сейчас уже на крыше гора снега, которая в дальнейшем просто раздавит нашу крышу. Всё это видел эксперт, когда приезжал, но нигде про это не говориться, а наоборот пишет как хорошо и качественно сделана крыша соседей. Так нам что на следующем, наверное на последнем заседании вынесут решение, что всё нормально и свою крышу-мансарду наши соседи построили согласно Российского законодательства и ничего не нарушили, но ведь крыша-мансарда наших соседей приносит нам с самого лета реальный вред? А как же тогда те документы, которые нам выдала Жилищная инспекция, прокуратура, администрация, а как же тогда насчёт нарушения

Так сложилось исторически, что в России много «ничейных» пространств. Частная собственность у нас никогда не была развита. Очевидно, что на «ничейные» пространства народ всегда пытался наложить лапу. Причем, как на высшем уровне, так и на низшем. Но если простая бабка максимум прикопает лишний метр «ничейной» земли к огороду, то вот «сильные мира сего» умудряются пристраивать к своей квартире еще одну квартиру, например, за счет строительства никем не одобренной и никак не оплаченной мансарды на чердаке и крыше. Такое при Лужкове случалось в Москве сплошь и рядом.
Только сейчас московские власти стали разбираться с теми, кто вдруг возомнил себе, что безнаказанно может выстроить на крыше своего дома еще одну вип-квартиру. 133 незаконно возведенных самовольных строения сейчас готовятся под снос только в Центральном округе Москвы. С начала сентября уже был демонтирован 31 объект "самостроя", сообщает стройкомплекс столицы.
Вот, например, как выглядит мансарда в знаменитом «доме полярников» на Никитском бульваре.

В разные годы здесь жили крупнейшие исследователи Арктики, а теперь, говорят, живет некий директор банка, который на звонки не отвечает и дверь никому не открывает. Если бабку с ее «прихватизированным» метром огорода достаточно припугнуть участковым, то вот таких персонажей так просто не взять. Как говорят представители всевозможных проверочных комиссий, такие собственники нанимают ЧОПы для охраны своих мансард и никого к ним не подпускают. Кстати, из-за подобного строительства в доме может нарушиться не только нагрузка на несущие конструкции, но и элементарно упасть напор воды или снизиться температура батарей.
Вот так мансарда обычно выглядит изнутри. Шикарно, ничего не скажешь. И все это, заметьте, бесплатно.

А вот так выглядит стройка снаружи.

Несущие балки устанавливаются прямо на хлипкую кровлю, нарушая не только вид дома, но и его инженерные характеристики.
Кстати, когда владелец не сносит самострой самостоятельно вопреки решению суда Мосжилинспекция, согласно Жилищному кодексу, имеет право отобрать у него всю квартиру и реализовать ее на аукционе с дисконтом, а на вырученные деньги оплатить снос.
Демонтировать незаконные мансарды будут секциями, чтобы сразу обновлять кровлю там, где это необходимо. Кое-где, как вынужденная мера даже рассматриваем возможность доступа на крышу с помощью внешних подъемников. Так что разрешение хозяина квартиры на допуск строителей к крыше не понадобится.
В этом году уже была демонтирована незаконная мансарда на доме Пастернака в Оружейном переулке. Там организовали японское кафе и французскую блинную, а сама постройка появилась еще в 2002 году. При этом за демонтаж и восстановление кровли собственники надстройки должны будут заплатит стройка ь городу 5 млн рублей.

Поразительно, что все эти строения простояли много лет и стройку не завернули еще на начальной стадии, когда орава таджиков месила бетон и ломала крышу. Некоторые собственники даже успели продать квартиры с мансардой за огромные деньги без каких-либо документов. В этом случае расплачиваться за «красивую жизнь» придется уже новым владельцам. Но они, скорее всего, знали, на что шли.

Сохранено

Дом на Фрунзенской набережной — памятник архитектуры, снимался в роли второго плана в фильме "Три тополя на Плющихе". Построили здание в 1951-м, архитектор Яковлев мансард не планировал. Но хозяева верхних квартир решили радикально поменять дизайн дома: сняли кровлю и оголили квартиры снизу, теперь дождь для них — стихийное бедствие.

Три судебных разбирательства по захватчикам чердака - ноль подвижек. Впрочем, даже решение суда не гарантирует счастливый исход.

Мансарду в Калашном переулке постановили снести больше года назад. Владелец — известный художник Никас Сафронов, а живет там его брат. Братья-художники смогли настоять на повторной экспертизе, которая признала перепланировку законной и каким-то образом не учла трещины в потолке и стенах у соседей снизу. Адвокаты жильцов дома подали апелляцию и надеются, что суд примет решение в соответствии с законом, а не в соответствии с именем художника Сафронова.

Продолжается эпопея и с мансардой в Большом Козихинском переулке. Еще в июле суд принял решение снести ее за счет собственников, дал им на это три месяца. Однако те подали апелляцию, и по какой-то странной причине назначили ее аж на конец февраля следующего года. Тем временем, трещины в знаменитом "Доме с Рысью" уже дошли до основания.

Хозяева мансард явно когда-то не поступили в архитектурный вуз. Пристроить дополнительную башню к своей крепости для них не проблема, не выходит сверху — можно сбоку. Так и возникают уродливые балконы-гиганты. На этой неделе даже Верховному суду пришлось разъяснять: любая перепланировка без документов и согласия соседей незаконна. Но лозунг "раз другим можно, почему мне нет" пока непобедим.

Юристы считают: тех, кто плюет на решение суда, можно дожать, только увеличив штрафы и перекрыв выезд за границу.

"Никакой жалости или попыток понимания этих собственников быть не должно. Мы не должны думать о том, сколько стоила эта пристройка, ремонт, как это отразится на финансовом благополучии людей, которые самовольно, несанкционированно что-то достроили", - говорит Артем Кирьянов, первый заместитель председателя Комиссии по общественному контролю и взаимодействию с общественными советами Общественной палаты РФ.

Наиболее безжалостны к самовольным архитекторам в Европе. Снос за свой счет, никаких компенсаций, каждый день промедления - штраф. В Англии придется отдать в казну 30 тысяч фунтов, это больше 2 миллионов рублей. Согласовывать нужно любой шаг - в Швейцарии просто так даже оконную раму не перекрасить.

Бум незаконных балконов и мансард пришелся на 90-е годы, как и с другими самостроями — ларьками и павильонами. И перестраивать надо не балконы, а сознание дизайнеров-энтузиастов.

Сейчас в надзорных ведомствах активно обсуждают полный мораторий на любые изменения домов в пределах Садового кольца. Старинные здания до окончания судебных разбирательств по очередной мансарде могут и не дотянуть.

Наливной пол